Revitaliseringen af Regina

Endnu 100 år til Aarhus’ gamle hotel, biograf og butiksarkade

Se mere

Revitaliseringen af Regina

Endnu 100 år til Aarhus’ gamle hotel, biograf og butiksarkade

Realiseret

2018

Anvendelse

Øvrige

Areal

5.001-20.000m2

Beskrivelse

FRA HOTEL OG BIOGRAF TIL EKSKLUSIVE BOLIGER OG BUTIKKER CENTRALT I BYEN
Midt på Aarhus’ pulserende gågade – i krydsfeltet mellem Rådhuset, Banegården og Domkirken, og omgivet af midtbyens huse, menneskemylder og butikker – ligger Regina-bygningen. Mere centralt i byen bliver det ikke.

Regina-bygningen er et eksempel på, hvordan man transformerer og renoverer en historisk og bevaringsværdig bygning centralt i byen, og revitaliserer den med nye funktioner, så der pustes nyt liv i både bygningen og den omkringliggende by i alle dagens timer. I dag er Regina-bygningen genskabt som en åben bygning, hvor mennesker bor, arbejder, shopper, mødes og motionerer – en bygning som lever igen, hvilket også smitter af på den omkringliggende by.

Regina blev opført i 1919, og fejrer således sit 100 års jubilæum netop i år. Bygningen er tegnet af arkitekt Axel Høeg-Hansen, som satte et stort præg på Aarhus i begyndelsen af det 20. århundrede med bygningsværker som bl.a. Aarhus Kunstbygning, Aarhus Amtssygehus og de velkendte gule bygninger omkring Banegårdspladsen. Regina er oprindeligt opført for danske Fotorama i en tid, hvor filmindustrien boomede over hele verden, og bygningen blev skabt som et storslået projekt, der skulle give århusianerne et væld af tilbud – hotel, café, restaurant, butikker langs gaden og byens største biografsal. Den nyklassicistisk bygning, som på mange måder var nyskabende for sin tid med bl.a. en stor betonkuppel centralt i bygningen, er med sine smukke, klassiske facader i dag erklæret bevaringsværdig.

Gennem tiden er Regina udvidet af flere omgange – endnu en biografsal blev med tiden tilføjet, og i 2010 blev karréen fuldendt med en ny bygning, der husede kontorlokaler og bank.

I 1980’erne blev der for sidste gang vist film på biograflærredet i Regina. Hotellet blev herefter omdannet til kontorer, biografsalen blev henlagt til arkiv, og store dele af bygningen blev omdannet til butiksarkade – et sted, som mange århusianere kender, men som få har brugt og taget til sig. Butiksarkaden har gennem lange perioder stået næsten tom og ubenyttet hen.

I 2016 overtog Capital Investment, på vegne af Standard Life Investment, ejendommen og igangsatte, sammen med Årstiderne Arkitekter, en gennemgribende transformation af Regina, som skulle bringe den ikoniske hjørnebygning og stedet tilbage til sin oprindelige pragt. I dag er arkade og butikker inddraget i en samlet revitalisering af butikslivet, og samtidig er flere af bygningens kontorfaciliteter omdannet til boliger med nyetablerede, attraktive udearealer midt i byen. Tilsammen øger ombygningen og stedets nye funktioner værdien for bygherre og oplevelsen af hele stedet for beboere, besøgende og byen som helhed.

MODERNE METODER TIL REGISTRERING AF HISTORISKE BYGNINGER
Den komplekse transformationsopgave blev påbegyndt ved at lave en grov-disponering af bygningen, hvor man skitserede og fordelte de nye bolig- og butikslejemål på tværs af rum, bygninger og kompleksets samlede areal på ca. 10.000 m2. Her blev store dele af bygningens kvadratmeter – særligt i stueplan – fuldstændig om-disponeret på tværs af de forskellige bygningsdele.

I processen blev bygningen kortlagt rum for rum ved hjælp af laserscanning og fotografi, og bygget op som en præcis 3D-model, som projektets parter kunne arbejde ud fra. Modellen blev også anvendt til virtual reality visualisering for bygherre for at sikre et mere oplyst og præcist beslutningsgrundlag. Samtidig har teamet bag projektet nøje studeret Høeg-Hansens originale tanker og tegninger, og anvendt disse som rettesnor for hele renoveringen af den bevaringsværdige bygning.

EN REVITALISERING AF BYGNINGENS BUTIKSLIV
Efter transformationen af Regina har det danske livsstilsbrand Bahne indrettet konceptbutik i den store hjørnebutik. Derudover er de eksisterende lejere – Kaufmann, Paw Sko og gadens velkendte arkadegartner – igen rykket ind i større og opgraderede butikslejemål, hvor man bl.a. har givet butikkerne større vinduer mod gaden og øget loftshøjden i butikkerne for at skabe en bedre butiksoplevelse for medarbejdere og besøgende. Samtidig har man gentænkt flowet i bygningens butikker, så der skabes en naturlig passage gennem butikkerne – på den måde understøtter arkitekturen de forbrugerrettede funktioner bedst muligt.

Bahnes store konceptbutik på hjørnet breder sig over den tidligere restaurant og den oprindelige indgang til biografen og arkaden, som huser den bevaringsværdige betonkuppel og fredede Harlekin-statue centralt i rummet. I transformationen er rummenes smukke detaljer bearbejdet og fremhævet – eksempelvis har man fjernet kuplens nedhængte gipslofter for at genfinde dens oprindelige overflade. Efterfølgende har man opmalet kuplens originale, små guldstjerner. Derudover har man bevaret panelerne over kuplens indgangspartier og nænsomt integreret moderne akustikløsninger for at understøtte rummets nye funktion med mange besøgende. I Bahnes nyetablerede café, som ligger i forbindelse med butikken, har man bevaret Reginas originale terrassogulv og -trappe.

ET ATTRAKTIVT HJEM CENTRALT I BYEN
Et af projektets hovedgreb har været at omdanne størstedelen af kontorlokalerne på bygningens øvre etager til store, rummelige lejligheder – primært med to og tre værelser. Regina rummer i dag 38 lejligheder, og er hjem for knap 100 mennesker centralt i Aarhus med udsigt over gågaden.

Indretningen af lejlighederne har fokus på gode dagslysforhold, rumlighed og på at bevare bygningens iboende kvaliteter og fine detaljer, som bl.a. originale vinduespartier og loftsbjælker. Alle boliger er indrettet, så stue og køkkenalrum er vendt mod Søndergade – her er der indsat diskrete indsatsruder som sikrer, at støjgener fra gågaden reduceres. Lejlighedernes værelser er så vidt muligt placeret med udsigt over det nyetablerede, rolige gårdmiljø.

Adgangsforholdene til alle lejligheder er forbedret ved bl.a. at etablere elevatorer i gårdrummet – flere steder har man anvendt bygningens eksisterende elevatortårne, mens man andre steder har indsat nye for at sikre niveaufri adgang til alle boliger.
Med etableringen af boliger i Regina har man trukket mennesker og liv tilbage til stedet i alle dagens timer, hvilket også smitter af på bylivet og gaden. I dag er der igen mennesker i Aarhus’ gamle hotel og biograf døgnet rundt.

EN SKJULT GRØN OASE MIDT I BYEN
For at etablere boliger i ejendomme er der krav om udendørs opholdsarealer for alle beboere – og tilmed arealer af en vis størrelse – hvilket var en stor udfordring på Regina-bygningen, der er kilet ned mellem midtbyens øvrige bebyggelse uden muligheder for videre udvidelser.

Efter en grundig analyse blev det besluttet, at karréens gårdrum – som indtil nu har haft karakter af en ubenyttet baggård med mange tekniske installationer og uden opholdsmæssige kvaliteter – skulle omdannes til nye udendørs opholdsarealer for karréens beboere.

Med om- og tilbygningen har baggården ændret fuldstændig karakter. I dag er der skabt et attraktivt mødested og opholdsareal, der er karakteriseret ved en spændende variation i niveauer og forskellige tilbud til både børn og voksne. Nederst er der indrettet et gårdrum med bænke og grønne plantekasser, og længere oppe – på taget af den gamle biografsal – er der designet lege- og tumleplads med bl.a. trampoliner, balancekugler og rutsjebane ned til gården. Den hævede legeplads forbindes via en gangbro med stedets primære tagterrasse, der også ligger hævet over gården – her er der sol hele dagen, opholdsmøbler, hængekøjer og bede, hvor der bl.a. er plantet krydderurter, som beboerne kan bruge og dyrke. Øverst – svævende på taget over den gamle biografsal – er der etableret en rund terrasse som et ekstra opholdsareal og med en enestående udsigt over byens tage. Taget af den gamle biografsal og kuplen er beklædt med grønne, klimavenlige sedumtage, som udover sine tydelige æstetiske kvaliteter, har integreret regnvandshåndtering, der aflaster byens kloaksystemer ved kraftige regnskyl ved at tilbageholde op mod 65 liter vand pr. kvadratmeter .

Indretningen af gårdrummet er et eksempel på, hvordan et uudnyttet byrum er inddraget og opgraderet med helt nye funktioner, der øger stedets og bygningens økonomiske og opholdsmæssige værdi markant – en grøn oase centralt i Aarhus til glæde for stedets beboere.

Den runde terrasse er designet i tråd med Regina-bygningens oprindelige formsprog, som flere steder er præget af runde, organiske former, der går igen på bl.a. kuplen, det afrundede hjørne på facaden og bygningens afrundede indgangspartier. Derudover er også de nyetablerede, private altaner i gårdrummet, gelændere og trappegange med deres bløde, afrundede former, designet i tråd med bygningens oprindelige arkitektur, som derved styrkes og fremhæves.

EN TRANSFORMATION MED AFSÆT I HØEG-HANSENS ARKITEKTONISKE IDEER
Reginas smukke, bevaringsværdige facader mod Sønder Alle og Søndergade er i processen renoveret med afsæt i Høeg-Hansens oprindelige facadetegninger, og hele renoveringen er gennemført med respekt for bygningens originale detaljering og arkitektur.

I dag står bygningens facader, efter en nænsom bearbejdning, i sin originale form med bl.a. oprindelige facadepartier, indgangspartier og vinduer på de øvre etager. Flere steder er detaljer også ført tilbage til sin oprindelige form efter nærstudie af Høeg-Hansens tegninger for at bevare og styrke stedets arkitektoniske kulturarv – eksempelvis har man igen hængt runde, elegante glaslamper på facaden for at indramme hovedindgangen, og bygningens store butiksvinduer mod gaden er ført tilbage til sin oprindelige størrelse. I dag fremstår Regina mere åben og indbydende end førhen, hvilket i højere grad understøtter bygningens forbrugerrettede funktion.
Med afsæt i den eksisterende arkitektur har arkitekterne bag projektet desuden fundet løsninger, som sikrer niveaufri adgang til alle butikker, boliger og til den nyetablerede Bahne-café, der har til huse i en gammel portåbning.

På facaderne er de eksisterende, nedslidte baldakiner fjernet, og bygningens lodrette søjler er nu ført tilbage til sin oprindelige form, og når helt ned til jorden. Et greb, som får beskuerens øjne til at løbe op langs Reginas facade og opleve den smukke symmetri og disponering i sin helhed.

GENSKABT SOM EN LEVENDE BYGNING I BYMIDTEN
Regina-bygningen er et eksempel på, hvordan man kan tage en bevaringsværdig, smuk bygning – beliggende centralt i byen – og revitalisere den med nye funktioner samtidig med, at man bevarer, understøtter og udvikler bygningens arkitektur.

I dag er Regina genskabt som et åbent sted på Aarhus gågade og en bygning, som nu lever i både dag- og aftentimerne – en stor modsætning til tidligere, hvor gaden ofte har været tom efter butikkernes lukketid. Med kombinationen af boliger, erhverv, retail, café og fitnesscenter er der skabt et overlap af forskellige funktioner, der tilfører en strøm af mennesker som bor, besøger, motionerer og arbejder i bygningen, og som smitter af på byens liv. I dag er Regina igen et sted, hvor mennesker stopper op og mødes.

Transformationen har således givet bygningen endnu et århundrede med nye funktioner i bevaringsværdige rammer til glæde for bygherre, brugere, beboere og byen som helhed.

Eksempelværdi

Transformationen af Reginas gårdrum er et foregangseksempel på, hvordan skjulte og uudnyttede steder i byen, som umiddelbart ikke har nogen opholdsmæssige kvaliteter, kan bearbejdes og omdannes til nye, værdiskabende byrum til glæde for bygherre og beboere. Med Regina-bygningens beliggenhed – kilet ned mellem midtbyens øvrige bebyggelse – var der i projektets opstart ikke umiddelbare muligheder for at etablere nye udendørs arealer for beboerne. Det færdige resultat er et eksempel på, hvordan projektets parter har set potentialer frem for begrænsninger i arbejdet med bygningen – her har arkitektoniske visioner kombineret med stærke ingeniørkundskaber resulteret i et nyt, attraktivt gårdrum midt i byen integreret i stedets eksisterende bebyggelse.

Samarbejde

Renoveringen af Regina er et eksempel på et sjældent godt og løsningsorienteret samarbejde mellem projektets parter – mellem kommunen, rådgivere, bygherre og totalentreprenører, som alle har haft en interesse i at skabe et resultat, som skaber mest mulig værdi for både bygherre, for byggeriets brugere og beboere – i særdeleshed også for den omkringliggende by, som har fået Regina-bygningen tilbage i sit smukke, oprindelig udtryk. Samarbejdet med Aarhus Kommune har været karakteriseret af velvillighed og har haft et løsningorienteret fokus, som samtidig har sikret, at bl.a. strenge krav til bevaringsværdien samt krav til brandforhold og støj i relation til boliger blev overholdt. På den måde har projektteamet og kommunen i fællesskab fundet frem til de mest optimale løsninger indenfor projektets økonomiske og myndighedsmæssige rammer. Projektet har været karakteriseret af en effektiv og løbende dialog med kommunen, som har sat specialiserede og dedikerede byggesagsbehandlere på sagen til stor gavn for processen, samarbejdet og det færdige resultat. Samtidig har denne tilgang, og en god dialog internt mellem kommunens forskellige udvalg og afdelinger, medvirket til, at bygningens butikslejemål og boliger har stået færdigt i henhold til tidsplanen.

Brugskvalitet

Den største forandring af Regina er sket i bygningens baggård og på bagfacaden, som fuldstændig har ændret funktion og karakter efter transformationen. I dag er der skabt et attraktivt gårdrum, der tilfører stor værdi for bygningens beboere – her er der skabt en fælles grøn oase centralt i byen, hvor beboerne kan mødes, samles, slappe af, tumle med børnene og dyrke blomster og planter i de mange plantebede. Omdannelsen af gårdrummet har, med tilføjelsen af nye funktioner, hævet bygningens værdi for bygherre og den oplevelsesmæssige kvalitet for brugerne. Med om-disponeringen og renoveringen af stedets butikslejemål er Regina-bygningens butikker opgraderet til en nutidig standard - dels ved at skabe niveaufri adgang til alle butikker, så kørestole og barnevogne uden problemer kan tilgå butikkerne, og dels ved at genetablere de store udstillingsvinduer mod gaden i sin originale størrelse. Samtidig har man gentænkt flowet i bygningens butikker, så der skabes en naturlig passage gennem butikkerne - på den måde understøtter arkitekturen de forbrugerrettede funktioner bedst muligt. I gårdrummet er der arbejdet aktivt med belysningen, som lyser gårdrummet op om aftenen, så det også kan bruges og opleves i døgnets mørke timer, hvor fx terrasser, tumleplads og de grønne sedumtage er oplyst. Lysdesignet er udarbejdet med henblik på at skabe mest mulig tryghed i gården ved fx at etablere gennemgående oplyste stier både i gården og på det hævede tag, hvor beboerne kan færdes trygt. Samtidig har det været vigtigt, at lysene ikke må genere beboerne i lejlighederne.

Bidrag til omgivelser

Regina-bygningen er beliggende på den travleste handelsgade i Aarhus, og transformationen har skabt grundlag for en tiltrængt revitalisering af butikslivet i bygningen. Den utilgængelige og mennesketomme arkade er inddraget i om-disponeringen af butikslejemålene, som i dag fremstår tidssvarende med store åbne butiksfronter mod gaden, der nu inviterer folk indenfor. Med kombinationen af boliger, erhverv, butikker, café og fitnesscenter er der skabt et overlap af forskellige funktioner, der tilfører en strøm af mennesker som bor, besøger, motionerer, arbejder og mødes i Regina-bygningen. Med omdannelsen af Regina er der genskabt et sted og en bygning, som lever i både dag- og aftentimerne.

Økonomi og værdiforøgelse

Revitaliseringen af Regina er et led i en samlet opgradering af bygningens funktion og værdiforøgelse for både bygherre, brugere og beboere. ”Vores ide har været at vække Regina fra hendes ”tornerosesøvn”, og vi er meget stolte af resultatet. I arbejdet med ejendommen har det været vigtigt for os at skabe basis for en god forretning, men samtidig også at holde fokus på at bevare og forstærke de kvaliteter, som ejendommen har, kombineret med at tilføre nye vinkler og muligheder for oplevelser for både de handlende, for byen og for de mennesker som bor og arbejder i bygningen. Efter transformationen af ejendommen er vi lykkedes med at øge værdien af blandt andet gårddum, lejligheder og butikslejemål, og derved skabt en øget værdi for bygningens ejer. Samtidig er vi overbevist om, at der også i forhold til bygningens brugere er skabt en endnu større værdi til glæde og gavn i dagligdagen.” - Kristian Barlebo, CDO hos Capital Investment

Energikrav og bæredygtighed

I forbindelse med renoveringen af Regina er dele af komplekset, fx den gamle biografsal, som i dag indeholder fitnesscenter, efterisoleret indvendigt for at opgradere bygningen til en mere nutidig standard, så bygningen kan leve og bruges flere år frem i tiden. Derudover har man i designet af gårdrummet anvendt grønne, klimavenlige sedumtage på de flader, hvor det var muligt – bl.a. på taget af den eksisterende kuppel og den gamle biografsal. Sedumtage virker isolerende på bygninger og har, udover sine åbenlyse æstetiske kvaliteter, en række klimamæssige fordele. Blandt andet er de grønne tage med til at understøtte en bedre biodiversitet i byen ved at tiltrække smådyr og bestøvere med sine planter. Derudover rummer taget integreret regnvandshåndtering, hvilket er en udfordring i byerne, hvor man mange steder kæmper med stadigt større regnvandsmængder. Sedumtaget kan tilbageholde op til 65 liter vand pr. kvadratmeter, og aflaster således byens kloaksystem ved kraftige regnskyl. (Kilde: Leverandør, Nature Impact)

Udførelseskvalitet

Regina er en bygning, som håndværksmæssigt er udført utroligt fint i sin oprindelige form – det har det udførende team skulle følge trop på i nærværende renovering. Arkitektonisk har man bestræbt sig på at bevare og fremhæve så meget af bygningens originale arkitektur som muligt - eksempelvis har man flere steder ført Regina tilbage til sit originale udtryk ved at studere Høeg-Hansens allerførste tegninger. Samtidig har man tilført bygningen nye funktioner, der alle er designet og udført i tråd med bygningens arkitektur, på de steder, hvor der ikke oprindeligt har været tænkt og tegnet noget. Eksempelvis er værn, gelændere og alle nye altaner på bygningens bagside designet i tråd med bygningens originale formsprog og arkitektur. Den store om-disponering af stedets butikslejemål på tværs af forskellige bygningsdele - og det faktum, at man har åbnet så meget op på tværs af kompleksets bygninger - har stillet store krav til det ingeniørmæssige arbejde. Ligeledes har det nye gårdrum, med svævende tagterrasser og ophold på taget af den gamle biografsal, krævet en særlige ingeniørmæssig indsats ift. bygningens konstruktion – en indsats som i sidste ende har skabt et unikt resultat af meget høj kvalitet. Regina-bygningen er et eksempel på, hvordan man kan tage en bevaringsværdig, smuk bygning – beliggende centralt i byen – og revitalisere den med nye funktioner samtidig med, at man bevarer og fremhæver den originale arkitektur og bygningens historie. Med revitaliseringen har man pustet nyt liv i en bygning og et byrum, som gennem mange år har virket nedslidt, og ved at tilføre nye funktioner har man givet Regina endnu et århundrede at leve i.

Sted

Søndergade 53
8000 Aarhus C