Afd. 3 i Himmerland Boligforening

Revitalisering af byggeri fra 1940'erne

Se mere

Afd. 3 i Himmerland Boligforening

Revitalisering af byggeri fra 1940'erne

Læs projektets egen beskrivelse

I Aalborgs vestby ligger en bebyggelse fra 1940’erne på Henning Smiths Vej og Poul Buås Vej. Afdelingen blev taget i brug i 1946 og har indtil nu ikke været igennem en gennemgribende renoveringsindsats på noget tidspunkt siden opførelsen. Der har været punktvise forbedringer af f.eks. vinduer og tage, men ellers stod bebyggelsen, som den var opført, indtil renoveringen blev påbegyndt i 2017.

Afdelingen bestod af 210 boliger ligeligt fordelt på relativt små 2 rums og 3 rums boliger med utidssvarende indretning. Med WC/bad på 2 m2 og dårlige adgangsforhold var der udfordringer i boligen, og der var ligeledes behov for udskiftning af tag, installationer og renovering af klimaskærm, hvis man ønskede at leve op til nutidens energikrav. Derfor var der ved at opstå udlejningsproblemer, og fraflytningsfrekvensen var over 20% årligt. Der var ligeledes en udfordring med socialt udsatte, der ofte var isoleret alene i deres lejlighed og havde lav mobilitet.

Med ovenstående in mente var der behov for en totalrenovering, der gjorde boligerne tidssvarende, tilgængelige og samtidig respekterede historien og bebyggelsens ophav. Af den grund udarbejdede Himmerland Boligforening en helhedsplan, hvor C.F. Møller blev valgt som arkitekt og Brix & Kamp A/S som rådgivende ingeniører.

Løsningen indebærer en total modernisering af boligerne, således de fremstår nye indvendigt samt en facaderenovering, efterisolering af gavle, etablering af altaner og en omfattende fornyelse af installationerne. Antallet af boliger reduceres fra 210 til 195, mens antallet af boligtyper udvides fra to til syv for at tilbyde beboerne flere valgmuligheder og fleksibilitet. Ud af de 195 boliger er 72 etableret som tilgængelighedsboliger, og der er ligeledes etableret mini-elevatorer i 17 ud af 21 opgange med henblik på at gøre boligerne mere seniorvenlige.

Aalborgs vestby er kendetegnet ved røde mursten, og derfor har bevarelsen af dette også været et fokusområde, således historien respekteres. Ved tagets udskiftning valgte man ligeledes at skifte fra bølge-eternit til rød tegl, hvilket ligeledes underbygger det oprindelige udtryk.

Renoveringen afsluttes i 2020.

Blik for brugerne

Efterisolering af gavle samt udskiftning af tag, vinduer og udvendige døre har været med til at sænke energiforbruget i boligerne. Derudover er der gennemført en omfattende fornyelse af tekniske installationer og etableret mekanisk ventilation, som forbedrer indeklimaet. Derudover er der den sociale bæredygtighed, hvor man har fremtidssikret boligerne i forhold til beboere med lav mobilitet og sikret, at huslejen stadig er under markedsniveau. Det er vigtige greb for at sikre en blandet by med boliger til alle.

Brugskvalitet

Renoveringen har øget tilgængeligheden og gjort boligerne væsentlig mere komfortable at bo i. Tidligere var badeværelserne kun 2 m2, og køkkenerne levede ikke op til nutidens brugskrav. Derfor har man i projektet haft for øje at skabe mere åbne rum, hvor køkken og opholdsrum er sammentænkt, hvilket ligeledes har været et ønske fra mange beboere. Størrelsen på badeværelserne er samtidig væsentlig forøget og bedre egnet til seniorer og handicappede. De nye minielevatorer gør at etagebyggeriet er mere inkluderende, og at man sagtens kan bo på en højere sal, selvom man har små børn, er gangbesværet eller andet. En anden væsentlig forøgelse af boligens kvalitet er de nye altaner. I denne bydel er der generelt ikke mange altaner, så det er en stor kvalitet, når de tilføjes. Altanerne er udført i fiberbeton som præfabrikerede elementer. Selvom antallet af boliger er reduceret en anelse, så er der flere boligkvadratmeter. Det skyldes en udnyttelse af tagrummene, som fører til en udvidelse af boliger beliggende på fjerde sal. Det giver nogle unikke 2-plans boliger, som er velegnet til store børnefamilier.

Bidrag til omgivelser

Boliger i denne bydel er oftest karakteriseret ved at være af ældre dato, umoderne indretning og dårlige faciliteter ved bad og køkken. Derfor bidrager en renovering af denne bebyggelse til at give området øget diversitet og kvalitet. Aalborg Kommunes plan for området er, at bydelen skal udvikles som et mangfoldigt, velfungerende og bæredygtigt lokalsamfund med udgangspunkt i bydelens eksisterende kvaliteter og særpræg. Netop derfor har det været vigtigt at bevare det overordnede arkitektoniske udtryk, designe lejlighedstyper til en bredere appel og energirenovere.

Eksempelværdi

Hele projektet er gennemført med respekt for både historien og for beboerne. Målet har været at gennemføre en gennemgribende modernisering samtidig med, at huslejen bliver holdt på et lavt niveau. Huslejen er steget fra 674 kr. pr. m2 om året til 744 kr. pr. m2 om året. Det vil sige, at en bolig på 70 m2 er steget med ca. 400 kr. om måneden i husleje, hvilket ligeledes er blevet godkendt og vedtaget af beboerdemokratiet. Markedsniveauet i Aalborg ligger over 1.000 kr. pr. m2 i årlig leje, så beboerne er stadig sikret en attraktiv leje, mens de får en væsentligt forbedret bolig. Samtidig med at man har udført en nødvendig modernisering uden store omkostninger for beboerne, så har man bidraget med øget diversitet gennem lejlighedstyperne, hvilket gør det nemmere at skabe en mere blandet by på sigt. En særlig løsning er opbygningen af en selvbærende konstruktion på blokkenes bagside, der fungerer dels som grundlag for udvidelse af boligen og dels som grundlag for at montere altan på boligerne. Løsningen har gjort det muligt at bevare langt størstedelen af de små boliger uden at gennemføre en sammenlægning.

Solidt samarbejde

Projektet blev præsenteret for beboerne og herefter sendt til urafstemning, hvor beboerne havde mulighed for at takke ja eller nej til renoveringen. Boligforeningen præsenterede tidsplan, økonomi og plan for genhusning sammen med den detaljerede beskrivelse af boligafdelingens fysiske ændringer. Planen blev vedtaget af beboerne, da 74% stemte for renoveringen. Efter planen blev vedtaget blev et byggeudvalg bestående af beboere sammensat, og de har været involveret gennem hele processen og sikret, at beboernes stemmer er blevet hørt. Dermed er samarbejdet kendetegnet ved tæt dialog mellem bygherre, rådgivere og beboere, hvilket i sidste ende sikrer gennemtænkte løsninger. Der er ligeledes indgået et upcycling samarbejde, hvor de gamle vinduer fra bebyggelsen er sendt videre til et projekt, ressourcerækkerne på Amager. Dermed blev der sikret genanvendelse af vinduerne fra 1999, som blev sammenkoblet til en tolagsløsning.

Økonomi og værdiforøgelse

Bebyggelsens levetid er klart forlænget efter renovering og den er dermed kvalitetsmæssigt fremtidssikret. Samlet set er budgettet 207.850.000, hvor finansieringen er sikret gennem landsbyggefonden, egenfinansiering og en mindre kapitaltilførsel fra Aalborg Kommune. Renoveringen gør byggeriet levedygtigt og fremtidssikrer gode boliger til en attraktiv husleje de næste mange år.

Udførelseskvalitet

I renoveringen har man beholdt det overordnede udtryk, så bebyggelsen matcher omgivelserne, om end det har et mere nutidigt design. Køkken og bad er valgt med kvalitetsmaterialer, som har en god holdbarhed og som er meget tidsløse, så det ikke pludseligt går af mode. Materialer og løsninger er valgt med henblik på en effektiv og omkostningsbevidst drift efterfølgende, således huslejen fortsat holdes på et lavt niveau over tid.

Parter bag projektet

Bygherre: Himmerland Boligforening
Arkitekt og totalrådgiver: C.F. Møller
Ingeniør: Brix & Kamp A/S
Entreprenører: M. Thomsen Støtt, Færch & Co., Thomsen & Fals, Erik Lytzen, IF Group