Nomineret 2020

RYESGADE 25

Beboerne flytter tilbage til attraktive byboliger efter bæredygtig fornyelse

Se mere

RYESGADE 25

Beboerne flytter tilbage til attraktive byboliger efter bæredygtig fornyelse

Realiseret

2018

Anvendelse

Bolig

Areal

501-5.000m2

Begrundelse for nominering

Renoveringen af Ryesgade 25 udmærker sig især i arbejdet med bæredygtigheden. Man har lavet en bæredygtig renovering til en sølv DGNB-certificering på en gammel københavnerejendom. Og i denne proces har man hele vejen igennem haft respekt for den oprindelige arkitektur.

Miljø- og energimæssigt er der både blevet gjort brug af solceller, der er integreret i taget, og en bæredygtig indvendig isolering. Man har skabt nogle gennemlyste lejligheder med godt indeklima styret af decentrale ventilationsanlæg. Lejlighederne har langt mere brugskvaltiet, på den måde som de står i dag.

Beskrivelse

Renoveringen af Ryesgade 25 er en kombination af bevaring og fornyelse, af planlægning og improvisation, og af velkendte og nyudviklede løsninger. Den omfatter et bredt spektrum af tiltag, som er samlet til en helhed, hvor de kriterier der var nødvendige for at opnå DGNB-certificering blev brugt som inspiration og tjekliste til at opnå den størst mulige samlede kvalitet og bæredygtighed i projektet.

Alle bygningens bevaringsværdige dele er blevet renoveret, så den har bevaret sin karakter og ”sjæl”.
De murede facader og deres udsmykning er renset og repareret. Indvendigt er de blevet isoleret, paneler og stuk er genskabt, og vinduer er skiftet til nye med koblede rammer og trukket glas, så facadeudtrykket er intakt i både eksteriør og interiør.
I boligerne er de velproportionerede stuer og værelser bevaret og totalistandsat.
Hovedtrapperum, entré- og opgangsdøre samt portrum er restaureret.

Mindre bevaringsværdige dele af bygningen er blevet transformeret til nye konstruktioner og funktioner, som er med til at gøre bygning og boliger (frem)tidssvarende.
Trange bitrapper og toiletrum og små nedslidte køkkener er blevet ryddet og har givet plads til nye badeværelser og større køkkener i høj brugskvalitet.
I to af de fem opgange er der også blevet plads til at integrere elevator.
I et mørkt indadgående hjørne mod gården er facaden rykket ud og har givet plads til store spisekøkkener til hjørnelejlighederne.
Enkelte små, ensidige lejligheder er nedlagt ved sammenlægning med nabolejligheder, andre er omlagt på tværs af lejlighedsskel for at opnå bedre indretning og lysforhold.
Lysforholdene er også forbedret generelt i boligerne ved etablering af 1-2 altandøre pr. lejlighed.
En nedslidt og ubeboet loftsetage er erstattet af et nyt tag med lejligheder i 1½ etage, med store rum og højt til loftet, god udsigt og masser af lys (og mulighed for at skærme af når solen er på) og med hver sin tagaltan. Desuden er der etableret en stor fælles tagterrasse. Mellem tagaltaner og –terrasse er der lagt ”grønt tag” mod gården, mens der på de skrå tagflader mod gaden er monteret solceller der leverer strøm til bygning og boliger og derved reducerer det eksterne strømforbrug.

Alle installationer er fornyet med fokus på både arkitektonisk integration, komfort og ressourcebesparelser. Der har været særligt fokus på ventilationen, som er afgørende for indeklimaet, men som ofte er svær at få til at fungere tilfredsstillende. Baseret på gode erfaringer fra tidligere projekter blev der valgt decentral ventilation, hvor hver lejlighed har sit eget aggregat med varmegenvinding. Og baseret på mindre gode erfaringer blev der arbejdet med bl.a. emhættefunktion, lyddæmpning og styring efter beboernes ønsker og behov, med det formål at skabe anlæg som ikke kan ses eller høres, men som virker. Det er i betydelig grad lykkedes – men der er stadig plads til forbedringer i kommende projekter. Derfor indgår fire lejligheder i et nyt DTU-ledet udviklingsprojekt hvor luftskiftet i hvert enkelt rum tilpasses behovet, så komforten øges og el-forbruget reduceres.

Samme tilgang – at genbruge de gode erfaringer og udvikle videre hvor der har vist sig behov for det – er anvendt på andre bygningsdele: den indvendige isolering, de præfabrikerede badeværelser, og måske mest markant på de nye tagboliger.

Ambitionsniveauet var højt fra projektets start, men undervejs i forløbet viste der sig nye muligheder og udfordringer som gav anledning til at tilføre yderligere kvaliteter.
DGNB-kriterierne mindede os om behovet for handikapegnede boliger, så to boliger i stuen og en af de nye tagboliger blev opgraderet til dette formål.
Mens vi projekterede, blev det klart, at voldsomme skybrud i København ikke længere er en ”100-års-hændelse”, men noget vi kommer til at opleve med jævne mellemrum. Derfor blev terræn og kælder skybrudssikret, og de grønne opholdsarealer blev kombineret med anlæg til anvendelse og nedsivning af regnvand.
Den mest omfattende ”improvisation” kom, da der i byggeperioden viste sig interesse for at etablere gourmet-restauranten ”Tigermom” med stort professionelt køkken. Det betød omdisponering af stueetagen, hvor et par dårligt beliggende lejligheder blev inddraget til restauranten, mens et stort erhvervslejemål ud mod det grønne friareal til gengæld blev konverteret til bolig. Det krævede avancerede installationer, som på den ene side gav mulighed for at drive restauranten optimalt, på den anden side sikrede, at der ikke opstod gener for omgivelserne. Der skulle skaffes plads i kælderen til et meget stort ventilationsanlæg, og afkastet fra anlægget blev integreret i en gavlisolering, så det ikke skæmmer ejendommens udseende.
Én af grundene til at ”Tigermom” ønskede at etablere sig i Ryesgade 25 var, at de så et match mellem deres satsning på bæredygtig drift af restauranten og det fokus der var på bæredygtighed i renoveringen af bygningen.

Parter bag projektet

Eksempelværdi

Ryesgade 25 er en typisk københavnerejendom og et eksempel på, hvordan en renovering med stor respekt for bevaringsværdierne kan kombineres både med tilføjelse af nye kvaliteter og bygningsdele i nutidigt design og med en energi- og indeklimaoptimering. Det er også et eksempel på at der bygges et helt nyt tag med attraktive boliger, mens et par af de dårligst beliggende boliger i stueetagen inddrages til udadvendte formål og bidrager til liv og aktivitet i gadebilledet. Projektet er udført i en kombination af traditionelt håndværk og en række komponent- og systemløsninger som kan give inspiration til andre projekter, bl.a. de præfabrikerede kvalitetsbadeværelser, udfyldningen af et indadgående bygningshjørne med en køkkentilbygning, og etableringen af elevatorer integreret i hovedtrapperummene. Ryesgade 25 har fungeret og fungerer fortsat som test- og demonstrationsejendom for udvikling af løsninger til indvendig isolering og til decentral ventilation med varmegenvinding og kan dermed bidrage til fremme af energirigtige komfortforbedringer i ældre etageboliger.

Samarbejde

Ryesgade 25 er også eksempel på værdien af en god proces med brugere og andre interessenter. Projektet er udviklet i dialog med bygningsejer/-administrator, Københavns Kommunes byfornyelsesafdeling og lejerne i ejendommen. ”Værktøjerne” i dialogen har været spørgeskemaundersøgelser, illustrerede idéoplæg, beboermøder og -workshops. Tidligt i forløbet blev der desuden etableret en prøvelejlighed, med en række af de løsninger der var i spil i projektet. Løsningerne blev afprøvet af beboerne i lejligheden samtidig med, at den gav de øvrige beboere mulighed for, at se og vurdere hvordan boligerne kunne komme til at se ud og fungere efter renoveringen. I dialogen blev der opnået enighed mellem parterne om en række prioriteringer og accept af de høje ambitioner for fornyelsen, og en stor del af lejerne valgte at flytte tilbage efter renoveringen – nogle til samme bolig, flere til en anden og typisk større bolig i ejendommen. Der har været et tæt samarbejde både med leverandører af vigtige komponenter og med vidensinstitutioner (TI og DTU), og en række løsninger blev testet i prøvelejligheden, som på den måde kom til at fungere ikke kun som ”showroom” men også som ”laboratorium”.

Brugskvalitet

I boligerne er alle stuer og værelser bevaret intakte, både hvad angår proportioner og kvalitet/karakter af overflader, træværk og stuk. Samtidig er komfort og indeklima markant forbedret, og brugskvaliteten er yderligere øget med altaner som giver bedre dagslysforhold og mulighed for at åbne op mod det fri. Badeværelserne er udført med præfabrikerede elementer i stål beklædt med fliser og med udstyr i høj kvalitet. Der blev udført prøvebadeværelser i to runder for at finde den optimale indretning og balance mellem et begrænset areal og en høj komfort og brugskvalitet. Det blev gjort for at få mest muligt plads til en god indretning af nye køkkener – de fleste af dem med spiseplads og altan. Uden for boligerne er kvaliteten af adgangsveje og trapperum forbedret, tilgængeligheden er øget med elevator til mere end halvdelen af boligerne, og der er indrettet pladser til mange cykler og barnevogne og enkelte biler. De grønne arealer er også forbedret med beplantning og indretning til ophold i den bageste vestvendte gård. Friarealerne på terræn har fået et solrigt supplement med en stor fælles tagterrasse med elevatorbetjening og med direkte adgang fra tre af ejendommens fem opgange.

Bidrag til omgivelser

Ryesgade 25’s renoverede gadefacade vil sammen med åbningen af en restaurant og en kaffebar i stueetagen og indretningen med åbent friareal foran bygningen bidrage til udvikling af denne ende af Ryesgade til et attraktivt, varieret og levende kvarter, i forlængelse af det byliv der kendetegner Ravnsborggade og den første del af Ryesgade. Tilsvarende vil nyindretningen af friarealerne bag bygningen give et væsentligt løft, ikke kun for ejendommens beboere, men også til det fælles gårdanlæg de indgår i. Det samme vil de renoverede gårdfacader med altaner og beplantning og med boliger og grønt på taget – den tidligere ”bagside” af bygningen har her skiftet karakter til en ny og anderledes ”forside” der åbner sig mod naboerne i karréen.

Økonomi og værdiforøgelse

Med etablering af tagboliger, tilbygning af køkkener og aktiv anvendelse af en del af kælderen til funktioner for restauranten og kaffebaren er det lejebærende areal øget fra 3.500 til 4.500 m². Hertil kommer ekstra udvendige m² i form af altaner og terrasser, som sammen med den markante forøgelse af boligernes kvalitet og satsningen på attraktive familieboliger har fordoblet værdien af de udlejede m². For bygherre har renoveringen fordoblet det langsigtede afkast af investeringen målt i procent af ejendommens værdi.

Energikrav og bæredygtighed

I renoveringen af Ryesgade 25 har der været fokus på at spare energi og forbedre indeklimaet. Nye vinduer, indvendig isolering og balanceret ventilation med varmegenvinding er nogle af de tiltag der tjener det formål, ligesom det nye tag med velisolerede boliger og solceller bidrager positivt til energiregnskabet. Den samlede effekt af tiltagene er beregnet (Be15) til at reducere det teoretiske energiforbrug fra Energimærke G inden renoveringen til 38,5kWh/m² svarende til energimærke A2010 og Renoveringsklasse 1. Ud over energibesparelser har der også været fokus på bæredygtighed i bredere forstand. Som redskab til og mål for dette blev der satset på en DGNB-certificering, som inddrager rigtigt mange elementer i en helhedsorienteret proces med både optimering af og prioritering imellem miljø-, sociale, økonomiske og byggetekniske hensyn. En række løsninger og materialer er valgt i overensstemmelse med DGNB-kriterierne. Det samme gælder en række forhold for byggepladsindretning, affaldshåndtering, kvalitetssikring samt comissioning af tekniske installationer. På den baggrund er Ryesgade 25 nu, som den første bevaringsværdige ejendom i Danmark, blevet DGNB-certificeret.

Bilag (pdf)

Bilag (pdf)

Sted

Ryesgade 25
2200 København N