Nyt Rosenhøj

Læs projektets egen beskrivelse

Nyt Rosenhøj er et eksempelprojekt for helhedsorienteret og bæredygtig transformation af et alment boligområde i Viby Syd i Aarhus. Foruden en gennemgribende facade- og energirenovering er der med fornyelsen af Rosenhøj skabt et stærkt område- og identitetsløft, hvor der har været fokus på en holistisk plan med en variation af boligudbud, infrastruktur med nye boliggader og stisystemer, kvartersdannelser og identitetsskabende elementer som fælles gårdhaver, varierede designs og nye vejnavne. De forskellige greb er tænkt sammen til en forbedring af området på flere niveauer – både økonomisk, miljømæssigt og socialt.

Rosenhøj er omdannet fra et isoleret område til en integreret del af bydelen Viby Syd. De to hovedgreb har været at åbne boligområdet op mod det omkringliggende samfund og at skabe identitet og fællesskab.

Nedrivning af opgange i fire af blokkene har skabt både udsyn til, og indkig fra, nabokvarteret, samt en ny bygningstype i form af enkeltstående punkthuse. Nye adgangsveje har åbnet området op mod omgivelserne og to nye boliggader har sikret en intern opdeling af det store boligområde og skabt tværgående forbindelser.

Ny infrastruktur og parring af blokkene to-og-to har skabt nye typer af uderum og fælles gårdhaver, der sammen med nye rækkehuse giver rum til nærhed og fællesskaber. Ved hjælp af forskellige design og materialer i facaderenoveringen er der skabt en stor grad af variation, der underbygger identiteten af de nye bolignære fællesskaber. De nye boliggader bidrager også til identitetsløftet med nye navne – nu bor man ikke længere i blok 9, 2.th. men på Rosenhøj Bakke 20, 2.th. På hver boliggade er der indrettet et kvarterstorv, der sammen med et nyt parkstrøg har skabt aktive og oplevelsesrige friarealer mellem blokkene og tilført området mangfoldighed, biodiversitet og nye pejlemærker.

Blik for brugerne

Visionen for helhedsplanen har også været at fremtidssikre afdelingen med hensyn til indeklima og energiforbrug. I forlængelse af ønsket om at skabe en helt ny facadeidentitet i området, er klimaskærmen blevet opgraderet energimæssigt i et omfang, som bringer bebyggelsens energistandart op på et niveau, som svarer til bygningsreg-lementets krav. Energiforbruget til opvarmning er sænket med ca. 50% og alle tidligere kuldebroer, som Sønderjyl-landsplanens byggerier lider under, er blevet eliminerede. De gamle udsugningsanlæg, som trak luft ind gennem sprækker i facader og mellem lejligheder, er blevet erstattet af nye balancerede ventilationsanlæg. De nye anlæg sikrer en høj genanvendelse af 85-90% af energien i den luft, der udskiftes og sikrer optimale indeklimatiske for-hold året rundt. Som sidste trin i energirenoveringen er der monteret solceller på tagene, med et omfang som afspejler ”tomgangforbruget” i de enkelte blokke. Med denne disponering kan blokken til stadighed selv forbruge den producerede energi uden at skulle sælge til nettet til en lav pris.

Brugskvalitet

Forbedringen i boligen starter så snart man træder ind i opgangen, hvor man mødes af nye lyse trappeværn og opgraderet belysning. Der er skabt et markant bedre indeklima i boligerne gennem nyt ventilationsanlæg og nye vinduer på alle facader. Alle boliger får ny udvendig altan enten på sydfacaden eller i gavlen, hvor beboerne kan træde ud i det halvoffentlige rum i kontakt med andre beboere. De nye altaner tilfører yderligere kvalitet til boligerne, bidrager til blokkenes visuelle udtryk og får ikke mindst en tryghedsskabende effekt, da der kommer flere ”øjne” på boliggader og friarealer. Beboerne har aktivt medvirket til en supplerende møblering af de fælles gårdhaver ved i fællesskab at vælge legeredskaber, bord-bænkesæt og hvilemøbler. De mange nye udendørs aktiviteter, så som ude-fitness, fodboldgolf m.v., er hurtigt blevet en del af beboernes udeliv, ligesom de mange opholdszoner er blevet indtaget af såvel unge som ældre. Hver fjerde bolig er gjort tilgængelig for kørestolsbrugere med tilhørende fornyelse af badeværelser og nye bredere døre (elevatorer og nye adgangsforbindelser). Brugerne er meget positive over transformationen og ventelisten til boligerne er markant forsøget.

Bidrag til omgivelser

De monotone boligblokke har fået forskellig arkitektonisk identitet gennem varierede facader. De fælles gårdha-ver skaber et bolignært socialt fællesskab mellem blokkene to og to, mens det grønne parkstrøg er inviterende, aktivt og oplevelsesrigt for både beboere og besøgende. Grundprincipperne for de nye kvarterstorve bygger på idéen om et basissted med træer og bænke, hvor belæg-ningsskift og beplantning definerer forskellige zoner til skiftende aktiviteter, så det både kan fungere som legeom-råde og et roligt opholdssted. Hurtigruten og det rekreative stisystem med blandt andet læringsstationer for skole og beboere bidrager også til et nye udbud af oplevelser.

Eksempelværdi

Nyt Rosenhøj viser, hvordan man gennem en helhedsorienteret renovering og omdannelse kan løfte et nedslidt boligområde til et attraktivt boligområde. En omdannelse, der udover facade- og energirenovering, også transformerer hele den sociale infrastruktur og identitet. Og en omdannelse, hvor beboerne har været medspillere fra første færd. Beboerne har forstået nødvendigheden af, at det ikke var nok at skifte vinduer og isolere facader, men at der skulle langt mere til. Derfor fremtræder blokkene i dag med differentierede materialer, der afspejler sig i indretningen af de fælles gårdrum, der igen er et vigtigt element i et af de overordnede ønsker om at skabe fællesskaber. Fællesskaber finder vi også i de nye boliggader med deres identitetsskabende nye vejnavne og på de to kvarterstorve, der som en slags landsbytorve, skaber rum til at udfolde fællesskabet i det nære kvarter.

Solidt samarbejde

Nyt Rosenhøj er skabt i et tæt samarbejde mellem Århus Omegn og beboerne. Frem til beboerne skulle stemme om projektet i maj 2011, gennemførte boligforeningen en målrettet beboerinddragelse med bl.a. skriftlig informa-tion, stormøder, cafémøder og byvandringer og der blev afholdt individuelle møder med de familier, hvis bolig skulle nedlægges, såfremt der blev stemt ja til renoveringen. Beboerne gav et massivt mandat til renoveringen, idet over 41% af husstande mødte frem og af dem sagde 91% ja til renoveringen. Arkitekter og ingeniører har arbejdet tæt sammen om renoveringens løsninger i særdeleshed omkring ventilation, påhængte altaner og vinduer. Sammen med de to storentreprenører blev der tilrettelagt et renoveringsflow, hvor den udvendige- og indvendige renovering fulgtes ad til glæde for beboerne, der boede i deres lejlighed under reno-veringen. Det tætte samarbejde med brugerne har skabt stor opbakning, forståelse og medejerskab, hele proces-sen igennem. Flere af beboerne blev også en aktiv del af byggeriet, hvor entreprenørerne i samarbejde med boligforeningen skabte praktikpladser og lærlingeforløbe. 42 beboere har her igennem været i konkrete beskæftigelsesforløb under renoveringen, hvor 16 fortsat er involveret i dag.

Økonomi og værdiforøgelse

Der er skabt 191 tilgængelighedsboliger ved at montere elevatorer og ændre adgangsforholdene. Sammen med opførelsen af 22 nye rækkehuse tilbyder afdelingen nu et varieret udbud af tidssvarende almene boliger. Effekten af renoveringen kan aflæses på ventelisten til en bolig i Rosenhøj. Tidligere flyttede mange til Rosenhøj i mangel af bedre – nu vælger man Rosenhøj til og ventetiden på en bolig er markant forøget.

Udførelseskvalitet

Transformationen skaber social sammenhængskraft, økonomisk bæredygtighed og klimavenlighed via arkitektonisk kvalitet og konstruktionsmæssig omhyggelighed. Under mottoet standardisering med variation har det været muligt at indbygge forskellighed og variation i arkitektur og materialevalg, der giver Rosenhøj en ny identitet og tilfører ’stedet’- helt ned til den enkelte bolig - sin egen genkendelige egenart. Det har krævet udførelse af mange mockups og afholdelse af utallige projektgennemgangsmøder for afstemninger af forventninger til udførelse og udfald med beboere og håndværkere. Internt i rådgiverteamet er der udført tæt tværfagligt samarbejde imellem bygningsarkitekt, ingeniør (og beboere) om udvikling af ventilationsløsninger, der er til at holde ud at se på. Landskabsprojektet er udviklet i tæt samarbejde mellem landskabs- og bygningsarkitekter, og medvirker til at områdets forskellige elementer indgår i en harmoniske helhedsoplevelse.