Sæt barren højt i de almene boligbebyggelser

04. jun 2021

Glem et for snævert fokus på energiforbedringer – vellykkede renoveringer af almene boligbebyggelser er ambitiøse og favner flere tiltag. Det mener Claus Bech-Danielsen, arkitekt og professor på BUILD - Institut for Byggeri By og Miljø på Aalborg Universitet.

Almene boligforeninger skal selv henlægge midler til vedligehold og istandsættelse, men hos Landsbyggefonden kan de søge støtte til mere omfattende renoveringer – etablering af tilgængelighed, sammenlægning af boliger, nedrivninger eller ændring af områdets infrastruktur. Støtte gives ikke til en renovering, hvis den kun omfatter f.eks. efterisolering af facaderne, og det giver god mening, mener Claus Bech-Danielsen:

”Hvis en renovering kun handler om efterisolering, vil det faktisk sjældent være rentabelt. Men det bliver det, hvis man samler flere tiltag i et helhedsgreb. Det kan man kalde ”environmental hitchhiking” – når man allerede er i gang, kan man lige så godt tage noget mere med, f.eks. energiforbedringer. Tidligere praktiserede boligforeningerne en slags byggeteknisk ambulancetjeneste, hvor de rykkede ud, når der var byggetekniske mangler, der skulle udbedres, og så måtte de rykke ud igen 10 år senere for at udbedre andre skader. Men det er en dyr måde at gøre det på, og det forstyrrer beboerne unødigt.”

Helhedsgreb
Det er især 1960-1970’ernes montagebyggerier, der gennem tiden er blevet renoveret. Det har typisk handlet om byggetekniske problemer som revner i betonfacaderne og utætte flade tage, og mange af bebyggelserne har stadig behov for markante fornyelser. Med en helhedsrenovering kan de byggetekniske arbejder suppleres med andre tiltag, der ikke kun behøver at foregå på bygningerne, men også kan handle om udearealerne. Der kan skabes mere tryghed med nye veje og stier gennem bebyggelsen, og mere liv kan opstå ved at gøre kantzonerne, dvs. overgangen mellem bygningen og dens omgivelser, aktive med små haver i stueetagen og nye altaner. Det styrker fællesskabet, fordi det giver mulighed for uformelle møder mellem områdets beboere. Flere steder handler helhedsrenoveringen ikke kun om at bygge om, men også om at rive ned.

”Nogle bebyggelser har af forskellige årsager problemer med tomgang, som også kan være udgangspunktet for en renovering. Her kan nedskalering være en løsning – man river dele af bygningerne ned, så der bliver færre boliger, men som regel flere forskellige typer – f.eks. omdannes en boligblok til rækkehuse, der tiltrækker andre beboertyper. På den måde har flere boligforeninger vendt tomgang til ventelister,” forklarer Claus Bech-Danielsen.

Han nævner den almene boligbebyggelse Rosenhøj i Aarhus som et godt eksempel på en helhedsrenovering, hvor det samlede projekt har givet en arkitektonisk forbedring, opgraderede lejligheder og nye boligtyper, mere tryghed, flere mødesteder og en bedre sammenhæng med området udenfor. Også Ravnkildevej i Aalborg Øst er et godt eksempel på en helhedsplan, hvor der er arbejdet med variation i bygninger og udearealer – udover de byggetekniske udbedringer er der skabt forskellige boligtyper, variation i skala, mere arkitektonisk diversitet og en større social bredde.

Husk de nuværende beboere
Med et varieret udbud af boligtyper bliver beboersammensætningen mere blandet, og det ser mange boligforeninger som vejen til et bedre socialt miljø. Den fysiske omdannelse kan dermed også have et stærkt socialt sigte.

”Med nye boligtyper og forbedrede lejligheder og udearealer kan boligforeningen tiltrække nye folk udefra. Men her skal man passe på, at man ikke glemmer alle dem, der bor i bebyggelsen i forvejen. I mange projekter kan beboerne ikke kende sig selv i de analyser og visualiseringer, der bliver udarbejdet for det fremtidige projekt. Der er stor forskel på det blik, beboerne har, og blikket set udefra. Bygherren, rådgiverne og de udførende taler om boligerne som fysiske beholdere, men for beboerne er det et hjem, de har en følelsesmæssig relation til. Forventningerne til det færdige resultat skal afstemmes med virkeligheden, og derfor er bedre kommunikation mellem beboere og fagfolk i løbet af en ofte langvarig renovering meget vigtig. Hvor informationen om de fysiske tiltag ofte er mangelfuld, er der gode erfaringer fra processen med genhusning, hvor der typisk bliver koblet en fast person på, som beboerne møder personligt,” fortæller Claus Bech-Danielsen.

Strategi eller hverdag
For de fleste beboere handler en renovering om en øget boligstandard i deres hjem. Her er god isolering og et nyt, velfungerende køkken vigtigere end effekten af en større strategisk helhedsrenovering.

”Der er som regel også et bystrategisk blik på omdannelserne, hvor man ser med helikopterblik på bebyggelsen i forhold til hele byen. Beboerne har især det nære blik, men en bystrategisk indsats har også betydning i det lokale hverdagsliv, fordi en vellykket renovering kan føre til øget stolthed hos beboerne. De synlige ændringer bliver et bevis på, at en bebyggelse, der måske har været socialt belastet og har trukket dårlige overskrifter i aviserne, er ved at blive forvandlet til noget andet – det giver omverdenen et mere positivt billede på nethinden, og et bedre omdømme smitter af på beboernes egen opfattelse af deres bebyggelse,” forklarer Claus Bech-Danielsen.

Arkitektur og kulturarv giver værdi
Mange steder skabes de synlige forandringer i bebyggelsens randzone, f.eks. markante gennembrud af boligblokke, der åbner op i forhold til omgivelserne og samtidig fungerer som symbol på en ny tid. I Gellerupparken er der etableret en port i en af de store boligblokke, hvor farver og skiftende belysning er synligt langt ud i omgivelserne. Men også bygningernes oprindelige karakter kan være et trækplaster.

”Renoveringerne handler i bund og grund om at gøre de almene boliger attraktive på boligmarkedet, og her har både arkitektur og kulturarv et potentiale. Bliver en bebyggelse italesat på den rigtige måde, kan den tales op, så at sige. Det giver nogle udfordringer, især i byggeriet fra 1960-1970’erne, hvor de karakteristiske træk, der definerer både arkitektur og bevaringsværdi, på samme tid er det, man gerne vil gøre op med – den store skala, de ensartede moduler, betonen. Men en ny facadebeklædning, der integrerer isolering og måske også nye altaner, kan sagtens være tro mod tankerne i den oprindelige arkitektur. Det er Sorgenfrivang i Lyngby-Taarbæk Kommune et godt eksempel på, lige som renoveringen af Gyldenrisparken på Amager også har fundet en god balance mellem fornyelse og bevaring. I Gellerupparken i Aarhus er de oprindelige facader meget gennemtænkte og velproportionerede, og det har været en genvej til et godt resultat, at man med renoveringen har bygget videre på de eksisterende træk i stedet for at modarbejde dem. Tidligere har renoveringer typisk kun haft byggetekniske undersøgelser som grundlag, men en grundig kortlægning af de arkitektoniske og bevaringsmæssige kvaliteter på både bygnings- og byniveau er lige så vigtig at have med fra begyndelsen,” fastslår Claus Bech-Danielsen.

Vær ambitiøs
Selv om der er gennemført en lang række renoveringer, er der stadig et stort behov, og ventelisten hos Landsbyggefonden er lang. Derfor er det en god idé for en boligforening at være ambitiøs, når en renovering skal planlægges.

”Sæt barren højt! En ambitiøs bygherre, der fra starten tænker en bred vifte af tiltag med i renoveringen, giver et bedre projekt. Det tiltrækker bedre rådgivere og håndværkere – og giver sikkert også bedre muligheder for at få støtte,” mener Claus Bech-Danielsen.

Mere
Claus Bech-Danielsen står blandt andet bag en række undersøgelser af renoveringer gennemført med støtte fra Landsbyggefonden. Læs den seneste i rækken her: https://sbi.dk/Pages/Renovering-af-almene-boligomraader-2017-2019.aspx