Læs projektets egen beskrivelse

Projektet indebar totalrenovering og omfattende modernisering af bevaringsværdige pakhusbygninger, beliggende Langebrogade 3 på Christianshavn. Pakhusene, der er tegnet af den kendte danske arkitekt Emil Jeppesen, er oprindeligt opført i perioden 1912-1913 for De Danske Sukkerfabrikker. Dengang blev de etableret som pakhus for sukkerraffinaderiet Phønix, hvis smukke emblem, en Fugl Føniks, stadig sidder i relieffet på muren ud mod Langebro.

Bygningen har sidenhen været brugt til flere forskellige formål, blandt andet som laboratorier i en periode. I forbindelse med Daniscos overtagelse af bygningen i 1989 blev bygningen restaureret og ombygget til kontorer, en transformation, der blandt andet modtog en bygningspræmiering af Københavns Kommune i 1991. I forbindelse med C.W. Obel Ejendommes overtagelse i 2013 er alle bygningerne totalrenoveret og moderniseret, og de 22.575m2 fungerer i dag som en effektivt og serviceret flerbrugerejendom med stort fælles mødecenter, fitnessrum, kantine og meget mere. På trods af, at der er tale om en mere end 100 år gammel bygning, har man som følge af renoveringens energioptimerende tiltag formået at opnå en DGNB Drift Platin-certificering.

Konstruktionsmæssigt er der udført åbninger i de bærende og stabiliserende vægge i alle tre bygninger, med henblik på at skabe så mange arbejdspladser som muligt, samt for at opnå et æstetisk behageligt og rummeligt arbejdsmiljø, med godt flow og gennemgangsforhold for bygningens brugere. I den længste af de tre bygninger har de eksisterende bindingsværksvægge og spær i blotlagt træ medført begrænsninger for indretningen af kontorpladser langs tagfoden. Tagkonstruktionens bærende og stabiliserende system bestod her af skråstivere langs hele facaden, hvilket forhindrede en fleksibel udnyttelse af arealet. For at imødekomme dette blev hele tagkonstruktionen, der strækker sig over ca. 100 meter, forstærket, så skråspærene kunne fjernes. Dette muliggjorde etablering af kontorpladser mellem samtlige spærfag i bygningen. Derudover er der etableret en ny elevatorkerne og elevatortårn samt nye glasfacader på punkthuset, som rummer både kontor- og kantinefunktioner. Her er der skabt et åbent velkomstområde i tre etagers højde med direkte adgang til den nye elevatorkerne.

I de to ældste bygninger er tagkonstruktionerne desuden blevet modificeret for at imødekomme nye funktionskrav, særligt i forhold til indeklima. I den ene bygning er der etableret nyt, moderne ventilationssystem i tagrummet, der var det eneste sted, hvor der var plads til de nødvendige ventilationsaggregater. De eksisterende gitterspær i tagkonstruktionen blev derfor udvekslet, og der blev etableret nyt bærende etagedæk til at håndtere den øgede belastning fra installationerne. Placeringen i tagkonstruktionen var nødvendig, da anlægget hverken kunne etableres som en del af facaden, grundet bygningens bevaringsværdi, eller i gadebilledet, da bygningen er beliggende i et meget trafikeret og turistet område lige ud til vandet, tæt Cirkelbroen og Lille Langebro.

En væsentlig udfordring for projektet var at arbejde inden for de eksisterende rammer og samtidig integrere de mange nye funktioner, som en moderne arbejdsplads stiller krav om, idet bygningernes facader er bevaringsværdige. Dette har krævet en høj grad af kreativitet i disponeringen og placeringen af funktionerne. Derudover er projektet gennemført, mens bygningerne har været i drift, og er derfor løst i tæt samarbejde med lejerne. Renoveringerne er løbende udført i takt med, at lejere er flyttet ud og nye er kommet til. Samtidig har det været en logistisk udfordring at finde plads til materialer, da både parkeringsarealer og kontorlokaler har været i brug under hele byggeprocessen.

Blik for brugerne

Den vigtigste målsætning i projektet var at gøre pakhuset til en moderne, attraktiv og behagelig arbejdsplads for ejendommens brugere. Derfor er disse også aktivt blevet inddraget i løbet af projektet, for at sikre, at løsningerne i projektet skaber de bedst mulige rammer for deres hverdag i bygningen. Bevægeligheden er forbedret markant, både med etableringen af den nye elevatorkerne i punkthuset, som gør bygningen tilgængelig og mere brugervenligheden for alle, samt igennem åbningerne i bygningens bærende vægge, der giver et langt bedre flow, mere pusterum og bedre forbindelser imellem arbejdspladserne. Dette ses for eksempel i indretningen af anden etage i det nordlige af pakhusene, som er ombygget og indrettet i tæt dialog med lejer, og hvor brugerinput har spillet en vigtig rolle i at finde de rigtige løsninger, hvilket har resulteret i en meget dynamisk og fleksibel arbejdsproces, hvor valg af løsninger er fundet igennem konstant dialog og sparring.

Udover de fysiske og æstetiske rammer, så har et stort fokusområde også været at skabe et godt indeklima for bygningens brugere. Dette har blandt andet medført omfattende konstruktive ændringer i tagkonstruktionen på den ene bygning, for at gøre plads til moderne, effektive ventilationsaggregater. Motorerne i de eksisterende ventilationsinstallationer er skiftet til nye, energivenlige slags, og køle- og varmesystemerne er optimeret, hvor der blandt andet er installeret dynamiske ventiler på varmeanlæggene. Alle nye anlæg er koblet til et centralt driftssystem, som konstant tracker energi- og klimadata i bygningen, og er alle behovsstyrede. Systemet fører real-time data på indeklima, temperatur, luftkvalitet og lignende, og slår til og fra efter behov. På den måde optimeres brugerkomfort og energiforbrug side om side.

Derudover er der etableret store, energivenlige LED lysarmaturer, som giver et langt bedre lys til arbejdspladserne end tidligere, og de gamle lofter er genbrugt i etableringen af de nye dæmpende akustikpaneler i loftkonstruktionen, integreret mellem bjælkerne i de eksisterende in-situ dæk. Panelerne er næsten usynlige, så de ikke er en visuel forstyrrende faktor, men bidrager til et mere behageligt lydniveau i bygningerne.

Inspirerende ressourcetiltag

Fokus på bæredygtighed fylder mere og mere, ikke blot blandt aktørerne i byggebranchen, men også i udlejningsbranchen, fortæller C.W. Obel Ejendommes tekniske direktør Lasse Smidt "Vi ser, at flere og flere lejere har bæredygtigheden som én af deres topprioriteter. Derfor har det også helt fra start været ét af de gennemgående temaer i renoveringen af Langebrogade, at vi ville optimere bygningens ressourcer, både i forhold til de fysiske rammer og i forhold til den daglige drift."

Dette har blandt andet udmøntet sig i en gennemgående konstruktiv indgriben i bygningens indvendige layout, hvilket har resulteret i en mere effektiv udnyttelse og et øget antal arbejdspladser, samt i valget af energioptimerende materialer og løsninger. For strategien i renoveringen var både at energioptimere, samt at kunne styre energiforbruget ved at tracke bygnings- og driftsdata og bruge behovsstyrede løsninger. Tagene er udskiftet og efterisoleret og vinduer er skiftet til moderne, energisparende versioner. Med behovsstyrede indeklimaanlæg, ventilation, varme og køling, kan energiforbruget på hele ejendommen styres, så der aldrig bruges unødvendig energi. Derudover er der blandt andet installeret berøringsfrie blandingsarmaturer, som både bruger mindre vand i dagligdagsbrug, og samtidig forhindrer, at de efterlades løbende.

På kølesiden af byggeriet har man draget fordel af bygningens placering. For som C.W. Obel Ejendomme fortæller: ”Det kræver mange ressourcer at nedkøle en stor ejendom. Bygninger tæt på vandet har dog den fordel, at man kan gøre brug af havvandskøling. Med havvandskøling kan vi med naturens egne ressourcer nedkøle en bygning. Vi kan dermed nedsætte ejendommens CO₂-forbrug store dele af året. Det er en ideel løsning, som både sænker omkostninger og skåner miljøet.”

Her trækker Langebrogade 3 således køligt vand ind fra Københavns Kanal til et køleanlæg i ejendommen, som store dele af året helt kan erstatte maskindreven nedkøling. Dette medfører store energibesparelser, som Energi- og Installationschef hos C.W. Obel Ejendomme, Lars Henriksen, forklarer: ”Der er store besparelser i det, da det kræver tre gange så meget at køle en bygning ned som at varme den op. Det vil sige, at maskinerne skal køre hårdere. Energien til en kølemaskine er jo ekstrem i elforbrug, fordi at den skal bruge meget energi på at køle ned. Så har man jo en fordel ved at ligge ved havnefronten, så man kan bruge havvandskøl til en energisparende nedkøling.”

Disse langsigtede strategiske tiltag for optimeret bygningsdrift har blandt andet udmøntet sig i opnåelsen af den højeste DGNB Drift certificering, Platin, hvilket er en stor bedrift på et hvilket som helst byggeri, men en særligt imponerende præstation for en mere end 100 år gammel omdannet pakhusbygning. Hos C.W. Obel Ejendomme udtaler de: ”Dét, at vi har en ejendom fra 1912, som i dag fungerer som en moderne bygning, er ret unikt og noget, vi er meget stolte af.”

Udover driftshensynene, har renoveringen også haft fokus på at genanvende der, hvor det var muligt. Meget af bygningens eksisterende inventar er taget og integreret i de nye løsninger. For eksempel har man genbrugt bygningens eksisterende lofter i etableringen af de nye dæmpende akustikplader, hvor gamle Rockfon-loftsplader er hængt op under de nye Troldtekt-plader, som bidrager til bedre lydniveau og akustik i lokalerne.

Eksempelværdi

Langebrogade viser, at det gode renoveringsprojekt kan opnås selv når man arbejder med en bygning, der er af en anden tid. For selvom bygningen er mere end 100 år gammel og oprindeligt opført til et helt andet formål, så fungerer den i dag fantastisk som een moderne kontorejendom, der tilgodeser lejerne behov. Og selvom de bevaringsværdige rammer har været en udfordring i forhold til at finde plads til de mange nødvendige tiltag og tilføjelser, som en moderne arbejdsplads kræver, så har det kunne lade sig gøre igennem tæt sparring i projektholdet og med bygningens lejere. Samtidig har de energioptimerende tiltag resulteret i en bygning, der ikke bare lever op til driftsforventningerne, men faktisk går meget længere, hvorfor byggeriet har opnået DGNB Drift Platin-certificering.

Disse ændringer og tiltag kan let overføres til lignende projekter. Som Søren Munkholm, ABC Rådgivende Ingeniørers fagleder på projektet fortæller: "Bygningen er jo en rigtig god historie, når det kommer til at benytte vores eksisterende ressourcer. For den har stået i over 100 år, og har tjent en række forskellige funktioner igennem årene. Den var oprindeligt et pakhusbyggeri, har tjent som laboratorie i en periode, og senest som kontorbyggeri i flere forskellige konfigurationer. Bygningen viser altså, at det er muligt at bevare det historiske, samtidig med, at man ændrer til at opfylde samfundets moderne behov."

Solidt samarbejde

Projektet har båret præg af et særligt tæt samarbejde mellem parterne på holdet, hvilket er en forudsætning for at få et renoveringsprojekt som Langebrogade til at blive en succes. Det er altid en faglig udfordring at arbejde med bygninger, hvor de konstruktive muligheder er begrænset som følge af myndighedsmæssige krav og specifikke ønsker og input fra bygningens slutbrugere. Her noterer Søren Munkholm, at den store tillid og den stærke relation, har været afgørende: "Én af de ting, som C.W. Obel Ejendomme gør rigtig godt, er at de ofte tager deres betroede rådgivere med videre på nye projekter. Det betyder, at man opbygger en enormt tæt og produktiv relation, fordi der allerede findes et eksisterende samarbejde, og fordi vi kender hinandens styrker."

Og den relation har været en nødvendighed på dette projekt, uddyber Søren: "Det har været enormt vigtigt med et projekthold, der var dynamisk og fleksibelt, ikke mindst fordi vi jo har arbejdet med brugernes input og ønsker til projektet. Hvis man skal kunne omstille sig konstant og løbe med skæve input, der kommer ind fra højre, så er det altafgørende, at der eksisterer en stærk relation og samarbejde i teamet. Det har vi i sandhed haft på Langebrogade, og det er derfor, vi er endt med et projekt, som passer lige til husets brugere."

Men det er ikke kun i projektholdet, at samarbejdet har været produktivt. Også i myndighedsdialogen, har projektet nydt godt af en tæt sparring, hvor Københavns Kommune har været tæt inde over dialogen omkring facaderestaureringen: "Da vi skulle til at udskifte de her facadeelementer, har vi været i tæt dialog med myndighederne hos Københavns Kommune omkring, hvordan vinduerne skulle være, hvilken type, deres udformning og så videre. Vi havde et enormt skarpt fokus på, at bygningerne skulle beholde deres mere end 100 år gamle historie fra deres oprindelse som sukkerraffinaderier. Her har kommunen været en tæt sparrings- og samarbejdspartner," fortæller Lasse Smidt.

Der har været specialiserede fageksperter på samtlige dele af projektet, netop for at sikre, at slutløsningerne skulle være efter brugernes forventede standarder - og også her har samarbejdet båret frugt, noterer Søren Munkholm: "Det bidrager jo til et stærkt samarbejde, når man ved, at alle parter i projektet er specialister inden for deres faglighed. Nogle gange kan højt specialiserede eksperter dog godt have stærke holdninger til deres lille hjørne af projekterne, og blive lidt obsternasige. Men her har alle virkelig bare været gode til at bidrage, ikke blot til deres del af projektet, men til at forstå, at deres område er en del af en større helhed. Det tror jeg i høj grad skyldes den tætte eksisterende relation, som er gået forud for samarbejdet."

Faglig kvalitet

De høje ambitioner, som teamet gik ind til projektet med, har sat store krav til de faglige kompetencer på holdet. Derfor har prioriteten været, at have dedikerede specialister indenfor samtlige discipliner. Et sted, man for eksempel ser dette tydeligt, er i facaderestaureringen: "Da vi skulle genoprette monumentet på bygningens facade, ledte projektholdet efter nogle, som specialiserer sig i netop den slags projekter. Det er ikke hvem som helst, der har de håndværksmæssige færdigheder til af løfte den opgave. Det har resulteret i en nænsom og præcis restaurering af den Fugl Føniks, der var logo for De Danske Sukkerfabrikker i sin tid, så relieffet i dag står fuldstændigt skarpt," fortæller Søren Munkholm og uddyber, at han selv også er bragt ind som fagekspert:

"Jeg har specialiseret mig indenfor netop renoveringer og transformationer, og har erfaring med de muligheder og begrænsninger, der ligger i at arbejde med bevaringsværdige byggerier. Det er en unik faglig udfordring som konstruktionsingeniør at skulle skabe noget moderne og få noget nyt ud af gamle rammer, særligt når vi er så begrænsede i muligheden for konstruktive indgreb. Derfor har bygherre prioriteret at have én med, der forstår opgaven, og som har respekt for den bygning, der arbejdes på."

Og netop respekten for det eksisterende, har fyldt meget i projektet, fortæller Lasse Smidt: "Hos C.W. Obel Ejednomme går vi altid til den her type opgaver med respekt for det eksisterende, men særligt når man har med 100+ år gamle, historiske og bevaringsværdige bygninger, så giver det sig selv, at man har respekt for bygningen og dens materialer. Samtidig er der også behov for at indarbejde nye funktioner og tilgodese moderne behov. Den balance har vi bestræbt os på at opnå."

Levende bygningskultur

Totalrenoveringen og moderniseringen af Langebrogade har først og fremmest haft som ambition at gøre bygningen til en så behagelig og brugervenlig ejendom for lejerne. Hvis vi skal undgå, at vores historiske bygninger ender som blot museumsgenstande, så skal vi finde en måde, hvor de kan tjene de nye samfundsfunktioner, der er behov for, samtidig med, at vi bevarer deres særegne karakterer. Det er opnået igennem indarbejdelsen af en række arbejdsmiljøoptimerende tiltag, herunder udvidelse af bygningens transportveje og etablering af elevatorer for bedre bevægelighed og flow gennem kontorfællesskabet, samt moderne, behovsoptimerede ventilations-, køle-, varme- og vandinstallationer. På den måde kan bygningen rumme nyt liv i de historiske rammer, uden at der gås på kompromis med historien.

For Langebrogade er en historisk perle med en markant arkitektur, så det andet helt store fokus for projektet har været at bevare bygningens udtryk og fremtoning, samt sikre, at renoveringen er sket med stor respekt for ejendommens historik. Her har man prioriteret at matche bygningens visuelle fremtoning i de nye løsninger, der er valgt, hvor blandt andet de nye, energivenlige vinduer, som er fundet i samarbejde med Københavns Kommune, er valgt fordi de matcher bygningens eksisterende støbejernsvinduer. Samtidig har man forsøgt at indarbejde funktionsinstallationer, så de falder i ét med bygningens arkitektur, for eksempel ved at skjule støjdæmpende anlæg i søjle- og bjælkekonstruktionen, så de ikke forstyrrer bygningens oprindelige udtryk.

Men renoveringen er ikke blot gjort til gavn for bygningens brugere, som Søren Munkholm noterer: "De her bygninger ligger lige ved ét af de store bindeled ind til byen, som forbinder Christianshavn med indre by og Islands Brygge. Tusindvis af cyklister kører forbi hver dag, og har i årevis kigget op på det her mørke, beskidte relief. Det synes projektholdet var en skam, så derfor er det blevet renset og restaureret."

Det ikoniske relief, som viser en Fugl Føniks, var gennem årene blevet sort af luftforurening og snavs. Det er langt fra alle, der kan gå til den opgave, så projektholdet valgte en specialist med det rigtige håndværk. Her har man anvendt en nænsom laserteknik, der rensede til den helt rigtige dybde, hvor man kunne fjerne skidt og snavs, men samtidig uden at fjerne bygningens patina, så Føniksen igen kan ses i alt sin pragt, men samtidig bevarer sin charme og forbindelse til fortiden. Søren Munkholm afslutter: "Der er en ret charmerende signalværdi i, at monumentet netop afspejler en Fugl Føniks, som jo er et symbol på at genopstå og på nyt liv. På den måde er det jo ret passende, at vi har bragt Føniksen tilbage til fortidens pragt sideløbende med, at vi også har givet nyt liv til bygningen."

Parter bag projektet

Bygherre: C.W. Obel Ejendomme
Konstruktionsingeniør: ABC Rådgivende Ingeniører

Sted

Langebrogade 3
1141 København