Sådan sikrer du økonomien

penge-husFå gode råd til, hvordan du som bygherrer sikrer din investering bedst, når du går i gang med at renovere. Morten Heding Andersen, projektchef på renoveringen af Ryesgade 30, deler ud af sin erfaring.

Af: Morten Heding Andersen, projektchef i Drost Fonden

Analysér grundigt inden renovering
De meget komplicerede regler i Boligreguleringsloven gør, at der er mange faktorer, der skal analyseres, inden man igangsætter en større renovering. Først og fremmest skal der skabes sikkerhed for, hvilken huslejestigning ejendommen lovligt kan påføres som følge af renoveringen, samt om der også vil være et marked for lejere af ejendommen, når den er renoveret med det nye huslejeniveau.

Udover et indgående kendskab til lovgivningens regler for lejeforhøjelser kræver et godt resultat også en tilbundsgående analyse af ejendommens og kvarterets fulde potentiale

Renover både beboernært og lovmæssigt
Der kan ofte være et misforhold mellem, hvad loven anfører som en forbedring, der kan medføre lejeforhøjelse, og hvad lejerne betragter som forbedring. Det er derfor en god strategi for udlejer at kombinere disse to typer arbejder, så der sikres både en lovmæssig forbedring af ejendommen, men også en forbedring af ejendommen, der opfattes som en forbedring af ejendommens lejere.

Som hovedregel kan man sige, at beboernære forbedringer som facaderensning, opgangsrenovering, grønne udearealer samt (naturligvis) renovering af de enkelte lejligheder tillægges høj værdi hos lejerne, men på flere punkter kun lovligt kan tillægges en relativ lav huslejestigning. Og energiforbedringer af tage/kældre, samt isoleringsarbejder tillægges forholdsmæssigt mindre værdi hos lejere, men giver mulighed for en relativ stor huslejestigning målt i forhold til størrelsen af den investerede kapital.

Nogle gange er man heldig at kunne kombinere de to områder: Fra det nyligt gennemførte projekt i Ryesgade 30 gjorde vi den interessante opdagelse, at beboerne i lejligheder med ydervægge tillagde de udførte indvendige isoleringsarbejder i deres lejligheder en større værdi, end vi havde forudsat.

Den samlede investering skal give en rimelig forretning
Da beboernære forbedringer ikke altid medfører samme lejeforhøjelse som energirenoveringsarbejder, er det altså vigtigt at sikre sig inden arbejdet går i gang, at den samlede investering giver en rimelig ret til forbedringsforhøjelse af huslejen.

Investering i en velbeliggende boligudlejningsejendom er heldigvis en pengeanbringelse med meget lav risiko, og en god kombination af beboernære og lovmæssige renovering bør – som det også fremgår af diagrammet – sikre udlejer et stabilt startafkast af investeret kapital.

Udlejer har som udgangspunkt altid et stort incitament til at foretage investeringer på sin ejendom, da denne type ejendommes basisafkast er meget lavt. Vores anbefaling er, at udlejer arbejder med et afkast i niveauet 6–7 % årligt af investeret kapital ved udførelse af forbedrings- og renoveringsarbejder. Vi vurderer, at et markedskonformt afkast på velbeliggende udlejningsejendomme i dagens marked er 4,5 %, og som udlejer skal der naturligvis være et incitament til selv at gennemføre renoveringen. Derfor vil et tillæg på omkring 2 % efter vores opfattelse være både rimeligt og realistisk for ejere af velbeliggende boligudlejningsejendomme.

Det er vores klare opfattelse, at en forretningsmæssig strategi for bygningsrenovering, der indebærer et rimeligt merafkast, både er opnåeligt og anbefalelsesværdigt og i alle parters langsigtede interesse.

Økonomiske erfaringer fra renoveringen af Ryesgade 30

– Det er bygherres ansvar, at renoveringsprojekter udføres med øje for ejendommens brugere. Tekniske rådgivere har sjældent den fornødne indsigt i en ejendoms udlejnings- og driftspotentiale.

– Brug ikke flere penge end ejendommen og dens brugere kan bære.

– Hold fokus på forrentning og slidstyrke. Det udførte arbejde skal kunne tåle at blive brugt.

– Kombiner energirenovering med mere synlige forbedringer for brugerne, så de føler, de får noget for den højere husleje.

– Hold fokus på forrentning og slidstyrke. Det udførte arbejde skal kunne tåle at blive brugt.

– Kombiner energirenovering med mere synlige forbedringer for brugerne, så de føler, de får noget for den højere husleje.